Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi günlük yaşam içerisinde en sık kullanılan sözleşme türlerindendir. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olup buna göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını yahut kullanma ile beraber o şeyden faydalanılmasını kiracıya bırakmayı üstlenir. Kira sözleşmesinde, kiracı da buna mukabil bir bedel ödemeyi üstlenir.

Kira Sözleşmesi Unsurları

Kira sözleşmesinin; tarafların anlaşması, bir şeyin kullanılmasının devri ve kira bedeli olmak üzere üç farklı unsuru bulunur. Sözleşmenin doğabilmesi için il koşul olan tarafların anlaşması, sözleşme üzerinde iki tarafın karşılık anlaşmasını ifade eder. Bir diğer unsur olan bir şeyin kullanılmasının devri ise sözleşmeye konu teşkil eden malın, geçici bir süre ile karşı tarafın kullanmasını ifade eder. Kira süresi ile sınırlandırılan kullanım hakkı, kira sözleşmesinin son bulması ile kiralananın kiralayan kişiye iade edilmesi gerekir. Kira sözleşmesinin bir diğer unsuru olan kira bedeli ise kiracının kiralananı kullanmasına mukabil karşı tarafa ödemekle yükümlü olduğu borçtur.

Sözleşmenin kurulabilmesi için yasaca düzenlenen herhangi bir şekil şartı bulunmaz. Fakat yazılı olarak hazırlanması, ispat açısından daha isabetli olur. Bir üst paragrafta ifade eden unsurları haiz bir sözleşme hazırlandığı zaman kira sözleşmesi kurulmuş olur. Sözleşmenin kurulması ile beraber hem kiralayanın hem de kiracının sahip olduğu haklar ve yükümlülükleri doğar.

Kira Sözleşmesi Çeşitleri

Kira sözleşmesi; adi kira, konut ve çatılı iş yeri kirası ve ürün kirası olmak üzere üç farklı ayrıma tabi tutulmuştur. Bu türleri birkaç örnek vererek somut bir şekilde izah etmek gerekirse şu şekilde tanımlamalar yapılabilir:

1. Adi Kira: adi kiraya; araç kiralama, damatlık veya gelinlik kiralama örnek olarak verilebilir.
2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası: Makale içinde sıkça yer verilen kira sözleşmesi türü olduğu için burada ifade edilmemektedir.
3. Ürün Kirası: Ürün kirasında bir yandan yararlanma bir yandan da kullanma yetkisi bulunur. Kiralanana semene adı verilir. Söz gelimi; meyve bahçesinden armut toplamak.

Kiraya Verenin Yükümlülükleri

Kira sözleşmesinin kurulması ile beraber kiraya verenin teslim borcu doğar. Bir diğer ifade ile kiraya verenin kiralananı, kira sözleşmesinde anlaşılan tarihte ve sözleşmede ifade edilen amaca elverişli bir şekilde teslim borcu doğar.

Kiralananla alakalı olarak mecburi sigorta, vergi ve sair yükümlülükler, kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadı ya da yasada ifade edilmedi ise kiraya verenin yükümlülükleridir.

Kiraya verenin, kiralananın kullanılması ile alakalı olmak kaydı ile kendisi ya da üçüncü kişice yapılan yan giderlere katlanma borcu bulunur.

Kiralanan şayet mühim ayıplar ile teslim edilirse bu durumda kiracı, borçlunun temerrüdüne ya da kiraya verenin kiralananda sonra ayıplı hale gelmesi nedeniyle medyadan gelen sorumluluğuna dair hükümlere müracaat etme hakkına sahiptir. Kiralanan mühim olmayan ayıplar ile teslim edilirse bu durumda kiracı, kiralananda sonradan meydana gelen ayıplar nedeni ile kiraya verenin sorumluluğuna dair hükümler işletebilir.

Kiralanan eğer daha sonradan ayıplı hale gelirse bu takdirde kiracı, kiraya verenden söz konusu ayıpların giderilmesini talep edebileceği gibi ayıplar ile orantılı olarak kira bedelinden indirim yapılmasını talep edebilir.

Kiracının kiralananda bulunan ayıbın kiraya verenden makul bir sürede giderilmesini talep edebilir. Makul süre içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı, ayıbı kiraya verenin adına gidertebilir ve bu işlem nedeniyle alacağı tutarı kira bedelinden düşürebilir. Bununla birlikte kiracı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini de talep edebilir.

Kiraya verenin kiralananda bulunan ayıpları gidermek yerine makul bir zaman içinde ayıpsız bir benzeri ile değiştirme hakkına sahiptir.

Kiraya veren eğer kusuru bulunmadığını ispat etmez ise bu durumda kiralananın ayıplı olması nedeniyle meydana gelen zararları kiracıya ödeme borcu altındadır.

Kiracının Yükümlülükleri

Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya verenin hak ve yükümlülükleri doğduğu gibi kiracının da birtakım hak ve yükümlülükleri vücut bulur. Bu yükümlülüklerden ilki, kira bedelini ödeme borcudur. Kiracı, harici bir sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı ve yerel adet olmadığı sürece kira bedelini ve lazım geldiği takdirde yan giderleri ödemekle borçludur.

Kiracı, kiralananı, kira sözleşmesinde ifade edildiği üzere titizlikle ve hassasiyetle kullanmakla yükümlüdür. Kiralanın olduğu taşınmazda yaşayan kimseler ile komşulara gereken saygı ve özveriyi göstermekle borçludur. Kiracı söz konusu yükümlülüğüne tezat davranışlarda bulunursa kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında en 30 gün süre mühlet tanımak kaydı ile tezatlığın giderilmesini, şayet giderilmez ise kira sözleşmesini feshedeceğini ifade eden yazılı ihtarda bulunma hakkına sahiptir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri haricindeki kira sözleşmelerinde ise kiraya veren herhangi bir ihtarda bulunmadan, yazılı bildirim düzenlemek suretiyle mevcut sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.

Kiracının kiraladığı malın rutin kullanımı için lazım gelen bakım ve temizlik masraflarını ödeme borcu bulunur. Bu hususta yerel adet referans alınır.

Kiracı, kiralananda bulunan ve kendisinin ödemekle sorumlu olmadığı ayıpları geciktirmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Aksi takdirde meydana gelen zararlar nedeniyle sorumlu tutulur.

Kiracı, kiralananda bulunan ayıpların giderilmesine dair çalışmalara katlanmak mecburiyetindedir. Aynı şekilde kiralananda bulunan zararların giderilmesine dair çalışmalara da katlanmakla yükümlüdür.

Kira Sözleşmesinde Ehliyet ve Özel Haller

Kira sözleşmesinde ehliyet hususu ve birtakım özel haller göz önünde bulundurulmalıdır. Ehliyete ve özel hallere ilişkin hususlar şu şekilde ifade edilebilir:

Adi kira sözleşmelerinde birden fazla kiracı bulunuyor ise bu durumda kural gereği kira parası borcundan her bir kiracı kısmi sorumlu tutulur. Burada müteselsil sorumluluk akla gelmemelidir. Bunun yanı sıra sözleşmede aksine bir hüküm konularak her bir kiracının kira borcu sorumluluğu değil yalnız bir kiracının kira borcu sorumluluğu üzerinde mutabık kalınabilir.

Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenler şayet kira konusu üzerinde elbirliği malik durumunda ise kiraya verme hususunda oy birliği gereklidir. Eğer paylı mülkiyet bulunuyorsa pay ve paydaş çoğunluğunun rızası aranır.

Türk Medeni Kanunu madde 186 üzere eşler, yaşayacakları konutu beraber seçerler. Eşlerden biri diğer eşe özel yetki vermediği müddetçe eşlerden diğer eşin evlilik birliği adına kira sözleşmesi yapabilmesi mümkün değildir. Yine aynı kanunun 194. Maddesi gereği eşlerden biri, diğer eşin rızasını almadan kiralık aile konutunun kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip değildir.

Eşlerden birisi, aile konutu maksadıyla kullanmak için bir yer kiralaması ve kira sözleşmesini de yalnız yapması halinde muhatap eş eğer kiraya verene bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeye taraf olduğunu bildirirse bu durumda bildirimde bulunan eş de kira bedelinden müteselsilen sorumlu sayılır.

Belirli olmayan süreler için de yapılabilen kira sözleşmelerinin geçerliliği için Borçlar Kanunu herhangi bir şekil şartı düzenlememiştir. Kira sözleşmeleri oldukça kapsamlı ve genel bir başlık olduğu için kira sözleşmelerine dair uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak adına profesyonel bir yardım almak önemlidir. Kira sözleşmeleri ile ilgili işlem ve uyuşmazlıklara uzman bir avukattan alınacak hukuki yardım ile hak ve menfaat kayıplarının önüne geçilebilir. Hatalı veya ihmali işlemler nedeniyle telafisi mümkün olmayan zararları engellemek adına hukuki destek oldukça isabetlidir.